Перейти к содержимому


Фотография

Сравнение ипотечных механизмов


  • Авторизуйтесь для ответа в теме
В теме одно сообщение

#1 muza

muza

    Знающий

  • Пользователи+
  • PipPipPipPipPipPip
  • 170 сообщений

Отправлено 08 Август 2007 - 07:40

В нашей стране, в частности в Думе вызревает новый закон о Стройсберкассах.
Одно из мнений можно прочитать:

Для немца стройсберкасса – уже не то. Тем более для нас

Президент и «альтернативная» партия власти «Справедливая Россия» придумали, как сделать жилье «еще доступнее». На этот раз хитом сезона объявлены стройсберкассы. К слову сказать, нынешняя попытка запустить этот инструмент далеко не первая. Однако, раньше, закон о стройсберкассах достаточно жестко блокировала Госдума. Тем не менее, совсем недавно очередной «сберкассовский» (или правильнее «сберкассовый»?) законопроект внесли на рассмотрение в Госдуму лидер «Справедливой России» Сергей Миронов и депутат (доктор экономических наук) Оксана Дмитриева. Причем, на этот раз шансы законопроекта достаточно высоки. Ведь сам гарант Конституции, выступая на заседании Госсовета, проходившем в Казани, произнес: «Во многих странах хорошо зарекомендовала себя, и накопительная система приобретения жилья через так называемые стройсберкассы… Думаю, что мы могли бы в сжатые сроки обеспечить соответствующую законодательную базу для работы подобных механизмов в России».

Займы только для вкладчиков и не сразу

Теперь самое время разобраться, каким очередным благом нам грозят власти. Родиной строительных сберкасс принято считать Германию. Впрочем, сегодня они довольно активно двигаются на Восток. Дошли уже до Казахстана, правда, миновав Россию. Замечу, что апологеты (защитники) немецкого опыта часто противопоставляют немецкие стройсберкассы американской двухуровневой системе рефинансирования ипотечных кредитов. С американской системой мы уже познакомились (она описана в материале этой же рубрики «Ипотеку облегчит фондовый рынок» от 19.01.2007). Теперь давайте познакомимся с немецкой системой.
По сути стройсберкасса напоминает кассу взаимопомощи. Человек, вступающий в нее, открывает счет и в течение какого то времени вносит на этот счет деньги. На них начисляются проценты (правда, ниже, чем по банковскому вкладу). Кода на счете вкладчика накапливается 30-50% стоимости жилья, он получает право воспользоваться ссудой (займом), в размере недостающих 50-70% стоимости жилья. Ссуда выдается под процент (так же более низкий, чем процент по банковским кредитам).
Источником средств, для ссуды служат упомянутые вклады граждан и плата заемщиков за пользование займами (взятыми в стройсберкассе). Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия контракта. Как мы уже знаем, обе ставки ниже, чем в банках. Логика проста: несколько лет ты кредитуешь сограждан под невысокий процент, потом они кредитуют тебя тоже под невысокий процент.
Кстати, из этой схемы понятно, почему жилищный займ в стройсберкассе может получить только ее вкладчик, причем только по истечении нескольких лет, в течение которых он ежемесячно делал вклады

Попытайтесь догнать поезд

Законопроект, внесенный «Справедливой Россией» предусматривает, что процентные ставки по вкладу и по ссуде не могут отличаться более чем на 3%. То есть, если вы кладете деньги под 9% годовых, то через несколько лет получите займ под 12%.
Авторы закона считают, что эта схема позволит купить жилье тем гражданам, для кого обычный ипотечный кредит слишком тяжел. Правда, они сами, похоже, еще не очень определились, откуда же возьмется «легкость» и доступность в схеме, которую предлагают стройсберкассы. Рассмотрим уже приведенный пример. Вы кладете деньги под 9% годовых и рассчитываете на займ под 12%. Замечательно! Но чем эти условия отличаются от условий по обычному банковскому вкладу и обычному ипотечному кредиту? Да собственно только тем, что на обычный вклад сегодня деньги на несколько лет можно поместить под 10-12%. Кроме того, если в обычном банке ипотечный кредит (под те же 12%) сегодня можно получить в течение нескольких недель, то клиенту стройсберкассы свой займ придется ждать годы. То есть, стройсберкасса предлагает заведомо менее выгодные условия, чем уже существующие банковские схемы.
Тогда предположим, что вы кладете деньги под 5% годовых, и рассчитываете на займ под 8%, ну или даже под 7%... В этом случае процент по займу получается значительно ниже, чем сегодняшние ставки по ипотечным кредитам. Но! Обратите внимание, что прежде чем получить займ в стройсберкассе, вы должны продержать свои деньги несколько лет на вкладе под немыслимо низкие 5% годовых. Положив деньги на такой вклад, вы не сможете угнаться ни за ценами на жилье ни даже просто за инфляцией. Накопление половины суммы потребной для покупки жилья может превратиться в попытку догнать поезд. Пока человек будет несколько лет вкладывать деньги и ждать своей очереди на кредит в ЖНК, жилье может вздорожать в несколько раз.

А субсидии будут? А залог нужен?

Если стройсберкассы проигрывают обычной ипотеке в финансовом аспекте, то может быть, у них есть другие козыри? В ходе упомянутого выступления на Госсовете, Владимир Путин, например, заявил, что: «В отличие от обычных ипотечных банков, в таких кассах нет требований по ликвидной залоговой недвижимости, и при этом вкладчикам оказывается солидное государственное субсидирование».
В Европе государство действительно поддерживает стройсберкассы (в Австрии оно субсидирует ставку по займам в размере 4% годовых в евро). Но Россия – другая страна. У нас, например, с 2000 г. действует госпрограмма жилищных субсидий для молодых семей. С того времени ни одна (!) семья Свердловской области не получила ни копейки в рамках этой программы… Да и сама постановка вопроса об использованиях бюджетных денег для субсидирования стройсберкасс и увеличения СПРОСА на жилье – достаточно спорна. Может лучше вложить деньги в увеличение ПРЕДЛОЖЕНИЯ на этом и без того дефицитном рынке…
Что касается утверждения Президента о том, что для получения займа в стройсберкассе не нужен залог, то и здесь не все так гладко. Потому что одна из авторов законопроекта о стройсберкассах Оксана Дмитриева уже дает к своему закону следующие пояснения: «Если невозможно обеспечение жильем, его могут заменить ценные бумаги, земельный участок… Или кредит может быть выдан под обеспечение третьего лица». Опять никаких преимуществ…

Из Европы стройсберкассы уходят

Примерно в те же дни, когда в Казани Владимир Путин агитировал за стройсберкассы членов Госсовета, мне в рамках семинара Клуба открытой журналистики «Из первых уст» удалось поговорить на эту же тему с президентом Фонда «Институт экономики города» Надеждой Косаревой. Она заметила, что создание стройсберкасс имеет смысл только в тех странах, где процент по банковским вкладам ощутимо выше инфляции. Тогда более низкий процент по вкладам в стройсберкассах не будет обесценивать деньги вкладчика. Например, если инфляция в стране 1%, а ставки по банковским депозитам 4%, то ставка по вкладу в стройсберкассе может быть 3%. Это нормально. Но в России ставка по банковским депозитам практически равна инфляции.
Впрочем, даже в Европейских странах сегодня граждане пользуются стройсберкассами только чтобы сформировать сумму для первого взноса на покупку жилья (до 20% его стоимости), а на остальную сумму берут ипотечный кредит. Все это приводит к тому, что в Западной Европе бизнес стройсберкасс сжимается и они вынуждены искать новые рынки. Поэтому они идут в Восточную Европу, в Казахстан и в Россию. Вопрос «а нам оно нужно?» остается открытым.

Отечественный аналог

Замечу, что в России существует уменьшенный аналог стройсберкасс – жилищные накопительные кооперативы (ЖНК). Точнее, некоторые из ЖНК работают действительно по схеме близкой к стройсберкассе. Правда, таких кооперативов ну очень немного. На Урале, например, он только один – «Урало-Сибирский жилищно-строительный кооператив» («Урало-Сибирский ЖСК»). Все остальные ЖНК – это финансовые пирамиды либо инструмент обхода закона о долевом строительстве.
Урало-Сибирский ЖСК существует, в Екатеринбурге с 1969 г. С того времени он несколько раз перерегистрировался, но всегда «перетаскивал» с собой всех пайщиков и уже обеспечил жильем около пятисот семей. Как заметил председатель его правления Александр Вейде, даже в прошлом году, с его безумно растущими ценами на жилье, полтора десятка пайщиков ЖСК смогли получить займы, которых хватило не покупку квартир. Это дает надежду, что стройсберкассы смогут работать в России. Но проблема в том, что на один честный ЖНК у нас приходится несколько десятков пирамид. Неужели, при становлении стройсберкасс, нам придется столкнуться с этим же?



Его же статья, но о механизме который существует напрпимер в США:
(Правда сейчас для клиентов с низким платежным рейтингом при повышении банковской ставки и на фоне стагнации и снижения цен на недвижимость эта система вылилась в большие проблемы. Даже для американского рынка в целом)

Ипотеку облегчит фондовый рынок
Андрей Губанов

В России, наконец-то заработал рынок ипотечных ценных бумаг. Эту мысль почти слово в слово за последнюю неделю высказали сразу несколько экспертов рынка недвижимости. Однако когда я отправился за комментариями к специалистам фондового рынка (на котором, собственно, эти бумаги вращаются), то оказалось, что они данного факта, в общем-то, и не заметили.
Что, впрочем, логично. Ипотечные бумаги сегодня занимают столь малую долю рынка, что пока особого интереса для большинства участников фондового рынка не представляют. К тому же доходность этих бумаг очень невысока. Зато их влияние на рынок недвижимости, скорее всего, будет более ощутимым.

Правда о рефинансировании

Для начала, давайте разберемся, что такое ипотечные ценные бумаги. В этом нам поможет пример Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Агентство уже несколько лет пользуется для привлечения средств именно ипотечными ценными бумагами – облигациями. В Екатеринбурге, кстати, в партнерстве с АИЖК работает 16 банков.
Когда банк выдает кредит в рамках программы АИЖК, он оформляет закладную на квартиру, приобретенную на средства кредита. Эту закладную, после проведения проверки у банка выкупает региональный оператор АИЖК – Свердловское АИЖК (САИЖК). Региональный оператор формирует пул (портфель) закладных и продает его федеральному АИЖК. Оно, в свою очередь, под обеспечение выкупленных закладных выпускает облигации, и размещает их на рынке. Понятно, что разместить облигации можно, только если пообещать некий доход их владельцам. Этот доход формируется из процентов, под которые ипотечный кредит выдается гражданам.
Если облигации размещаются под высокий процент, то и кредиты, соответственно, должны выдаваться под высокий процент. Если появляется возможность снизить доходность по облигациям, то и ставка по кредитам ползет вниз. В 2004 году облигации АИЖК размещались под 12 % годовых, в 2005 – уже под 9%, а в прошлом году – уже под 8%. Что и позволило снижать процент по ипотечным кредитам.
Выпуск облигаций под гарантию закладных и продажа облигаций инвесторам – это механизм рефинансирования кредитов. Только ради бога, не путайте это рефинансирование с процессом переоформления гражданами своих ипотечных кредитов под пониженную ставку. Этот процесс разные «умники» часто называют «рефинансированием», но это неправильно. Поэтому, давайте договоримся, что рефинансированием мы будем называть процесс выкупа закладных, их перепродажи, а так же выпуск (эмиссию) и размещение ипотечных облигаций.

Один дешевле двух

Итак, благодаря рефинансированию, деньги, выданные гражданам в виде долгосрочных ипотечных кредитов, достаточно быстро возвращаются в банки от АИЖК. Банкам не приходится дожидаться, когда наступят сроки погашения кредитов. В мире работают два варианта схемы рефинансирования ипотеки: одноуровневая и двухуровневая. В первом случае облигации эмитирует (выпускает) сам ипотечный банк, во втором – эмитентом становится некая организация, скупающая у банков закладные (например, АИЖК), это, кстати, может быть так же банк, только более крупного калибра. Двухуровневый вариант может работать в условиях менее развитого фондового рынка. Особенно, если он пользуется поддержкой государства, как это происходит, например, в России, где крупный эмитент ипотечных облигаций – АИЖК пользуется государственными гарантиями погашения облигаций.
В то же время, двухуровневая система рефинансирования имеет и недостатки. Пожалуй, основной состоит в том, что банк, выдающий ипотечные кредиты гражданам, не выпускает сам облигации, которые можно разместить под низкую процентную ставку, а продает закладные, по которым банкир вынужден обещать более высокий процент. Как заметил глава представительства Городского ипотечного банка в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский, разница процентных ставок по облигациям и по закладным сегодня составляет около 2%. Если сегодня банк продает закладные, то он должен обеспечить владельцу закладной доход порядка 10-11% в год. Соответственно, он может выдавать ипотечные кредиты не менее чем под 11-12% годовых. Что в большинстве банков сегодня и происходит.
Если тот же банк сам превратит закладные в облигации, то он сможет привлекать средства для кредитов под 7-8% годовых (в рублях). Соответственно, у него появляется возможность снижать ставки по ипотечным кредитам. Именно это и произошло несколько месяцев назад, когда Внешторгбанк, а чуть позже Городской ипотечный банк, разместив свои акции на западных рынках, привлекли соответственно $88,3 млн. и $72,6 млн. Как пояснил Станислав Дехтулинский, Городской ипотечный банк получил деньги под 4-8% годовых (разброс в ставках объясняется тем, что размещение акций проводилось несколькими партиями – траншами). Имея такие дешевые деньги, банк может позволить себе предлагать самые низкие в России ставки по долларовым ипотечным кредитам.
Внешторгбанк пока ставки по кредитам радикально не пересмотрел. Это потому, что объемы кредитования у него выше, чем у «Городского» и привлеченная сумма особой роли в балансе не играет.
Третьим отечественным банком, вошедшим в клуб ипотечных эмитентов, стал Газпромбанк. В конце декабря он первым разместил ипотечные облигации на российском рынке и поимел с этого 3 млрд. рублей под 7,29% годовых. В наступившем году, выпуск таких бумаг планируют еще около полудюжины российских банков. В частности, подобные сигналы исходили от «ДельтаКредит» и «КИТ Финанс». Как замечает директор Екатеринбургского филиала компании «Брокеркредитсервис» Виктор Немихин, для граждан эти бумаги вряд ли будут представлять какой то интерес, слишком мала доходность. Зато в них смогут размещать часть своих средств страховые компании и пенсионные фонды. Ну и разумеется, банковские ипотечные облигации это способ снижения ставок по ипотечным кредитам. Причем, этот способ доступен и сравнительно небольшим банкам.

Вместо заметок на полях…

Любопытно, что пока в России существовали ипотечные облигации одного лишь АИЖК, финансисты считали, что в стране нет рынка ипотечных ценных бумаг. Это потому что обеспечением по этим акциям служили не закладные (точнее, недвижимость, на которую закладные оформленные), а такая сугубо нерыночная субстанция как гарантии государства. Сейчас же наступило равновесие. Реальные деньги уравновешены реальной недвижимостью.
И еще один момент. У описанной выше двухуровневой системы рефинансирования существует разновидность. Банк может не продавать свои закладные, а просто брать кредит под их залог. В общем, это ситуацию не меняет. Кредит банк, все равно получит под ставку на пару процентов выше, чем, если бы он размещал ипотечные облигации

Андрей Губанов с сайта www.e1.ru
И теперь есть возможность сравнить с жилищной накопительной системой Интвей :]

#2 Forum Moderator

Forum Moderator

    Гуру

  • Модераторы
  • PipPipPipPipPipPipPipPipPipPip
  • 1 785 сообщений
  • Пол:Не определился

Отправлено 08 Август 2007 - 10:05

ОБЯЗАТЕЛЬНО добавляйте источник информации, или ссылку на автора. Это важно.




Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных