Сообщений в теме: 54

[IrinaTruntova]

Разные сборы.

Обращаясь в банк и оформив кредит, первым делом кроме процентов по кредиту Вам придется оплачивать, в зависимости от банка, комиссию за организацию кредита (обычно 1-2 % от суммы), комиссию за обслуживание счета (до 2% в месяц от размера кредита), сборы за обналичивание, конвертацию, перевод денег.
Например, Вы решаете купить ноутбук за 60 тысяч рублей.
По распространенной схеме вносите 20 тысяч руб.,
а 40 тысяч руб. берете в кредит на 1 год и платите 4668 руб. в месяц.
Проценты дают 16 016 руб. или 40% от размера кредита.
Если ту же сумму Вы возьмете на 2 года, то вернуть в итоге придется 72 тысячи руб.. За право жить сейчас Вы заплатите 32 тысячи руб., или более
50% от цены ноутбука.

Страховка рисков.

При покупке машины кредитор наверняка потребует полностью ее застраховать, что обойдется примерно в 7-10% от стоимости авто в год.
Страховку Вы будете обязаны продлевать каждый год в течение всего срока займа.
Приобретая КВАРТИРУ, Вы должны страховать ее, право собственности, свою жизнь и здоровье - вместе около 1,5% от суммы кредита.
В некоторых банках страховка жизни и здоровья является условием предоставления и потребительского кредита: 0,7% от годовой суммы или 1,7%- от трехлетней.

Штрафной удар.

Болезнь, командировки, приступ влюбленности или амнезия- результат один: Вы не вернете вовремя очередную порцию денег.
Тогда Вас ждут штрафы: 0,1% в день или фиксированная сумма в 300- 1000 руб.
В ответе за все.

Даже если Вы захотите вернуть кредит раньше срока. Банк может взять с Вас неустойку- 1-2%. Неустойку Вам придется заплатить и тогда, когда досрочно погашения задолженности потребует сам кредитор.
Такое может случиться, если Вы показали себя недобросовестным заемщиком, сообщили о себе неверные сведения или поменяли работу, место жительства, семейное положение и не уведомили об этом банк.

[IrinaTruntova]

Под видом ипотеки россиянам подсовывают кое-что другое.

В основном вместо ипотеки предлагают различные жилищно-накопительные схемы. Проанализировав рекламу рынка недвижимости и пришли к выводу, что по объему рекламы лидирует различные жилищно-накопительные или жилищно-строительные кооперативы (ЖНК и ЖСК). И в своих рекламных сообщениях они все чаще употребляют слово ипотека и обещают 0% годовых. Но это не ипотека! А 0% годовых – это обман. В действительности же человеку приходиться выплачивать членские взносы, о которых в рекламе умалчивается. А также в недобросовестной рекламе говорится о том, что кооперативы работают по президентской программе "Доступное жилье", хотя никакого отношения к этой программе не имеют", - рассказала И. Радченко. "Московские адвокаты подали в суд на ЖНК, использующий в своей рекламе модное слово ипотека и привлекательную ставку по кредиту 0%. Суд запретил такую рекламу и постановил выплатить штраф за недобросовестную рекламу. Чтобы не потерять деньги, лучше не покупаться на рекламу, где обещают ипотеку с процентной ставкой по кредиту в рублях меньше 9%", - рассказал депутат государственной Думы Александр Коган. Но даже те, кто на самом деле предоставляет ипотечные кредиты, тоже вводят в заблуждение. "Реальный процент по кредиту после проверки у некоторых ипотечных банков оказался выше, чем был указан в рекламе", - рассказал ответственный секретарь Экспертного Совета РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Андрей Крутов.

[IrinaTruntova]

В средние века слово вошло в европейское законодательство, тогда же оно стало известно и в России. Однако после октябрьских преобразований ипотеку как форму залога исключили из финансово-экономической системы страны. Возврат к этой модели кредитования в современной России произошел в начале 90-х годов. Сегодня ипотечные сделки составляют существенный процент от всего объема операций с недвижимостью. Данный вид кредитования получил активную поддержку покупателей жилья. При этом банки постоянно расширяют область своих предложений. В кредит можно купить не только квартиры на вторичном рынке, но и в строящихся домах, коттеджи в пригороде. Ипотечный кредит - денежная сумма, которая выдается на приобретение жилья под залог недвижимости с правом владения, пользования и распоряжения этой недвижимостью. Такой кредит на длительный срок предоставляют банки, участвующие в программе ипотечного кредитования. Купленная недвижимость оформляется в собственность заемщика и остается в залоге у банка до полного погашения взятого кредита. При этом покупатель жилья имеет дополнительные льготы по налогообложению. Приобрести квартиру в рассрочку могут не только уфимцы, но и жители других городов Башкирии и России. Если Вы недавно приехали в столицу, устроились на хорошую работу и хотите иметь собственную квартиру, то это вполне осуществимо с помощью ипотеки.

[fenix]

ИПОТЕКА ПО-РУССКИ
10 главных ошибок получателей ипотечных кредитов

1. СТАВКА НА НИЗКИЙ ПРОЦЕНТ
Привлекательные на первый взгляд условия ипотечной программы могут оказаться отнюдь не такими выгодными для заемщика. Декларируя низкую процентную ставку, банки зачастую компенсируют "упущенную выгоду" за счет разнообразных дополнительных сборов (например, комиссии за ведение счета). Кроме того, имейте в виду, что процент по кредиту под "серую" зарплату наверняка будет выше указываемого в рекламе минимума.

2. ПОПЫТКИ ОБМАНУТЬ КРЕДИТОРА
Не лукавьте на собеседовании - вас все равно выведут на чистую воду. Члены кредитного комитета - люди опытные и прекрасно осведомлены о том, во сколько обходятся услуги няни, содержание автомобиля и т. п. Не забывайте и о том, что ограничения по доле дохода, направляемой на погашение кредита, устанавливаемые банками, чаще всего оправданны. Выплаты завышенной вами самими суммы кредита могут нанести ощутимый удар по семейному бюджету.

3. НЕВНИМАТЕЛЬНОСТЬ
Подписывайте договор лишь после тщательного ознакомления с его содержанием, выяснения всех своих прав и обязанностей. Особое внимание стоит обратить на условия досрочного погашения, систему штрафов за просрочку очередного платежа, случаи, в которых банк может потребовать немедленного возврата долга, возможность пересмотра ставок и т. п. Идеальный вариант - проконсультироваться с юристом по поводу "тонких" моментов заключаемого договора.

4. НЕВЕРНЫЙ ВЫБОР РИЭЛТОРА
Агент по недвижимости должен понимать, что имеет дело с ипотекой. В противном случае вам не избежать жалоб с его стороны на количество запрашиваемых банком документов, как правило, увеличивающееся в процессе оформления кредита, требований компенсации за задержку в продаже квартиры и доплаты за хлопоты. Лучше всего, если риэлтора вам порекомендуют знакомые, уже воспользовавшиеся его услугами.

5. ЗАВЫШЕННЫЕ ОЖИДАНИЯ
Не стоит надеяться, что вы сумеете быстро подобрать квартиру, которая вас полностью устроит. Варианты, предлагаемые по ипотеке, как правило, хуже, чем "чистые". Хорошие квартиры риэлторы предпочитают продавать сразу, не ввязываясь в ипотечные хлопоты. Не рассчитывайте и на дешевизну: приобрести квартиру, к примеру, в пятиэтажке у вас вряд ли получится - на это не согласится банк, которому снос дома создаст массу дополнительных проблем с переоформлением кредита.

6. НЕДООЦЕНКА ВОЗМОЖНЫХ ДОПРАСХОДОВ
"Бывалые" заемщики советуют всегда иметь про запас $2-3 тыс. Ипотека полна неожиданностей - не исключено, что банк уже после заключения договора настоятельно порекомендует вам воспользоваться услугами определенного оценщика или страховщика, притом тарифы этих компаний наверняка будут значительно отличаться от рыночных. Возможны и сюрпризы со стороны риэлтора, так что не рассчитывайте все "впритык", обязательно оставьте "страховой резерв".

7. БЕСПЕЧНОСТЬ
При покупке квартиры на вторичном рынке обязательно удостоверьтесь в ее юридической чистоте. Появление через два-три года выплат по кредиту законных владельцев жилья, которое вы считали своим, наверняка не доставит вам радости. С банком в этом случае за вас расплатится страховщик, однако поиски квартиры придется начинать с нуля, а вложенные деньги уже не вернуть.

8. САМОУВЕРЕННОСТЬ
Ваши надежды на то, что теплые отношения с начальством или семейное счастье будут длиться вечно, могут и не оправдаться. Если ваш супруг или супруга выступает в роли созаемщика, до оформления ипотечного кредита задумайтесь о подписании брачного договора: раздел имущества, являющегося предметом ипотеки, довольно хлопотная процедура. Стоит задуматься и о том, как быстро вы сможете в случае чего найти новую работу с приемлемым для погашения кредита уровнем дохода.

9. ЗАБЫВЧИВОСТЬ
Старайтесь погашать кредит без задержек. За каждый день просрочки начисляется штраф (0,2-0,5% от суммы пропущенного платежа). А при регулярных задержках, даже незначительных (к примеру, на пару дней трижды в течение года), банк может потребовать досрочного погашения кредита в полном объеме. Кроме того, аккуратность при внесении ежемесячных платежей создает вам репутацию, которая в будущем может сослужить хорошую службу - при возникновении действительно серьезных проблем банк скорее пойдет навстречу дисциплинированному заемщику.

10. ИПОТЕКА САМА ПО СЕБЕ
Кредит под залог жилья как таковой многие (в том числе "опытные" заемщики) склонны считать самой большой ошибкой. Если у вас есть возможность купить квартиру без ипотеки, стоит ею воспользоваться. Помимо того что на оформление кредита вы потратите массу времени, денег и нервов, выплата процентов увеличит стоимость квартиры в итоге в два-три раза.

[IrinaTruntova]

А правда ли, что банки не снижают ставки, потому что с них будут брать налог? Виталий С., Москва". - И да, и нет. Ставка рефинансирования у нас составляет сейчас 13%. В соответствии с Налоговым кодексом, если ставка по кредиту, выданному физическому лицу, меньше 3/4 от ставки рефинансирования, то тогда возникает материальная выгода, и она облагается налогом. Предел - это 9,75% в рублях и ровно 9% в валюте. Вот это и есть объективный предел, ниже которого банки вряд ли будут понижать свои ставки. Но налог-то платит не банк, а заемщик. Проблема же в том, что на банк возлагается обязанность ежемесячно сообщать об этой материальной выгоде в налоговую инспекцию по месту жительства заемщика. А чтобы сообщить, надо все рассчитать. Для этого нужны люди и программы. Поэтому-то банки и не спешат понижать свои ставки ниже определенного уровня. Инфляцию считали? "Ставка процента по кредиту высока, и порой приходится отдавать чуть ли не две цены, так ли это? В каких случаях? Валентина Семенова, Подольск". - Не стоит забывать об инфляции - реальная покупательская способность одной и той же суммы падает с каждым годом. В среднем стоимость недвижимости растет каждый месяц на 1%. Это означает, что выплаты по кредиту через пять или десять лет не будут столь ощутимы для вашего бюджета. Переплата происходит во всех случаях, но для человека, не имеющего возможности оплатить покупку квартиры сразу, ипотека является наиболее привлекательным выходом из ситуации. Причины высоких процентов "Что мешает снизить проценты по ипотечному кредитованию? Александра, Москва". - Во-первых, банковские риски. До недавнего времени не существовало стандартной процедуры, позволяющей оценить риск дефолта по кредиту для конкретного заемщика. С созданием бюро кредитных историй ситуация должна измениться в лучшую сторону. Число клиентов, которые берут ипотечные кредиты, увеличивается с каждым днем, значит, в ближайшем будущем бюро кредитных историй будут обладать хорошей статистикой. На ее основе банки смогут сделать вывод, какие группы населения наименее рисковые, а, следовательно, смогут предложить им лучшие условия кредитования. Во-вторых, элементарный дефицит так называемых "длинных" денег, которые банки могли бы направить на долгосрочное кредитование. И, в-третьих, отсутствие должной конкуренции на рынке. Требуется гарант "Какие шаги должны быть предприняты, чтобы ставки по кредитам хоть немного снизились?" - Со стороны государства обязательно частичное регулирование данного сектора рынка, а порой, даже прямое вмешательство. Необходимы четкие и жесткие законы, предусматривающие различные меры ответственности как для банков, так и для заемщиков. Ничто не оказывает столь сильного влияния на ставки, как риски. В США, например, существует такая государственная организация, как FHA (Federal Housing Administration). Банки, ею аккредитованные, обязывают своих клиентов перечислять в FHA 0,5% от суммы полученного кредита. В случае если клиент не может погасить кредит, а его квартиру, в свою очередь, не могут продать с аукциона, недвижимость передается во владение FHA. Организация возвращает банку невыплаченный кредит и уже по своему усмотрению распоряжается объектом. Наличие государственного гаранта выгодно и банкам (они максимально снижают свои риски), и государству, так как прецедентов, когда квартира не продается с аукциона, крайне мало, а 0,5% "капает" с каждого выданного кредита.

[Michael]

Ирина!
С удовольствием ознакомился с Вашими заметками на ипотечную тему. Чувствуется, что ипотека лежит в русле Ваших профессиональных интересов. Ваша информированность в этой области вызывает уважение.
Хотелось бы в рамках открытой темы увидеть выступление "главного ипотечника" IntWay - Александра Качановского.
Александр, если Вы изложете в рамках этого форума краткую суть Вашей уникальной презентации на тему ипотечного кредитования корпорации IntWay, все форумчане и партнеры компании скажут Вам огромное спасибо!
С нетерпением ждем Вашего отклика.

Михаил Мигунов

[IrinaTruntova]

Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ Жилищный кодекс

Прикрепленные файлы

•  ipt.doc   125К   227 Количество загрузок:

[avinet]

Michael писал(а) сб, 24 декабря 2005 14:27

....изложить.....краткую суть Вашей уникальной презентации на тему ипотечного кредитования корпорации IntWay.....

Михаил! Рад видеть на форуме! А еще больше был бы рад лично лицезреть в офисе :) Тем более сегодня А.Качановский около 2-х часов!!!!! разъяснял ПОЛОЖЕНИЯ программы ипотечного кредитования корпорации IntWay.....
Мне кажется, что описания схематичного на сайте копорации вполне достаточно, а вот ДЕТАЛИ - мы расскажем, КАЖДЫЙ из нас, ибо наш бизнес - бизнес рекомендаций, и мы заинтересованы в личном, с глазу на глаз, контакте :) с потенциальным ИНВЕСТОРОМ!
Ведь не просто так сегодня ЗАПИСЫВАЛАСЬ на видео вся презентация. Это намного лучше, на мой взгляд сработает.

[Michael]

Владимир!
Спасибо за информацию. Надеюсь где-то эта видеозапись будет выложена. Буду в числе самых первых и самых внимательных зрителей и слушателей.
Потрясающих успехов Вам, Владимир, и членам Вашей команды!
Михаил Мигунов

[THORN]

Ждем дисков. ;)

[IrinaTruntova]

Федерал. закон Российской Федерации от 29.12.2004 г.N 188-ФЗ Жилищный кодекс Раздел II

Прикрепленные файлы

•  st_z.doc   125К   226 Количество загрузок:

[IrinaTruntova]

Место встречи изменить… стоит

Прикрепленные файлы

•  ______________________.doc   34,5К   336 Количество загрузок:

[Александр Качановский]

Цитата:

Ждем дисков.

[align=left]Жилищная программа Intway: ваш стремительный шаг к собственной квартире и увеличению личных доходов[/align]

Новый инструмент компании Intway – видеозапись презентации Жилищной программы – позволит Вам:
•разобраться в деталях инвестиционно-жилищной программы Intway
•понять, что вы должны сделать для того, чтобы стать владельцем собственной квартиры
•увидеть, как увеличатся ваши личные доходы при вступлении в Жилищную программу
•понять, насколько возрастет стоимость вашего бизнес-места
•узнать о гарантиях ваших инвестиций в Жилищную программу

Сделайте этот диск инструментом своей работы: дайте его для просмотра Вашим партнерам, передайте в другие города и страны.

Станьте первым, кто расскажет о Жилищной программе Intway Вашим знакомым – гарантируйте получение своей квартиры в 2006 году!



Презентацию проводит руководитель Жилищной программы, директор по маркетингу компании Intway Александр Качановский. Продолжительность видеопрезентации – 1 час. Видеопрезентация доступна в форматах:

DVD-диск: для воспроизведения на всех бытовых DVD-проигрывателях и DVD-приводах на компьютере. Запускается автоматически.

Стоимость DVD-диска – 149 руб.

CD-диск: для воспроизведения на CD-приводах на компьютере. Запуск через Windows Media.

Стоимость CD-диска – 99 руб.

Прикрепленные файлы

•  cover_1_w.jpg   41,14К   265 Количество загрузок:

[IrinaTruntova]

Ипотека: текущая ситуация и перспективы развития
По данным Центрального банка России, к середине 2005 г. банки выдали физическим лицам, резидентам и нерезидентам, потребительских кредитов, включая кредиты на приобретение жилья, на сумму 803,4 млрд руб. Из этой суммы кредитов на приобретение жилья предоставлено всего на 79,3 млрд руб. (или 9,9% от общей суммы). Из них, ипотечные жилищные кредиты составляют 26,1 млрд. руб. (или 3,3% от общей суммы выданных кредитов). За первое полугодие прирост по кредитам на покупку жилья составил 45%. Столь небольшая доля кредитов на приобретение недвижимости в некоторой степени объясняется тем, что многие заемщики предпочитают кредиты на покупку недвижимости оформлялись в виде обычных потребительских кредитов на относительно непродолжительный срок. В этом случае клиенту удается избежать весьма длительной, связанной со сбором множества сопроводительных документов и справок процедуры оформления ипотечного кредита. Кроме того, ипотечный кредит в настоящее время получить сложнее, требования к потенциальному заемщику выше, чем в случае оформления обычного потребительского кредита. Еще одной проблемой, связанной с ипотечным кредитованием на сегодняшнем этапе, является пока еще небольшое количество людей, которые могут подтвердить свой доход официальными документами. Кроме того, в настоящее время глобального снижения ставок за пользование ипотечным кредитом на рынке не наблюдается, что также сдерживает развитие ипотечного кредитования. Тем не менее, очевидно, что развитие ипотечного рынка, усиление конкуренции среди банков, проведение продуманной государственной политики, направленной на стимулирование спроса населения на ипотечные кредиты, а также продолжающийся рост реальных доходов населения приведет к изменениям в структуре выданных населению кредитов в сторону увеличения доли ипотечных кредитов. Помимо кредитов на покупку квартиры, банки выдают кредиты и на приобретение загородной недвижимости. Базовые условия предоставления кредита на коттедж номинально не отличаются от квартирного кредита, хотя "загородный" кредит в итоге выходит дороже даже кредита на недостроенные квартиры. Это связано, по мнению участников рынка, с юридическими проблемами при оформлении в собственность земельного участка и самого дома. К тому же, загородный дом по сравнению с типовой квартирой оценивается менее точно - отсюда дополнительные риски для банка, которые он восполняет повышенной процентной ставкой.

[Эдуард Витько]

Ипотека станет разной

Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию дифференцировало ставки по ипотечным кредитам, которые оно выдает банкам. Максимальная ставка теперь равна 16%, минимальная – 12% годовых. За счет этого объем ипотечных кредитов, выданных АИЖК, вырастет в 2006 году в три раза, обещают в агентстве.



С 2006 года размер ставок по кредитам, которые Агентство по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК) выдает банкам, чтобы те, в свою очередь, довели их до конечного заемщика – физического лица, определяется вполне рыночными методами. Агентство рассматривает заявки и определяет ставку по кредитам в зависимости от размера взноса и срока кредитования.

Ставка по кредиту сроком до 15 лет при при первоначальном взносе от 50% до 70% составит всего 12% годовых в рублях. Ставка в 13% определена при таком же взносе, но на срок от 15 до 30 лет. Заемщик может претендовать на ставку в 13%, если он готов сразу внести 30-50% стоимости жилья и погасить кредит в течение 15 лет. Если же срок платежа растягивается до 30 лет, то кредитор устанавливает ставку в 13,5%. И, наконец, самые длинные кредиты с невысокими первоначальными взносами (от 15 до 30 лет при взносе в 10-30%) будут выдаваться под 16% годовых.
Условия по уже выданным кредитам меняться не будут, отметили в АИЖК, где подсчитали, что в среднем ставка по вновь выдаваемым стандартным ипотечным кредитам с 1 января 2006 года составит 13,5% против прошлогодних 14%.

По словам генерального директора «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» Александра Комарова, объемы ипотечного кредитования с введением новых правил значительно увеличатся. «У АИЖК очень серьезные изменения, которые позволят банкам – нашим партнерам значительно увеличить объемы ипотечного кредитования.
Мы планировали увеличение объемов кредитования на 2006 год в 1,5-2 раза. Но с учетом изменений нам удастся увеличить объемы возможно и в три раза», – оптимистично заявил Комаров.

«Это логичный маркетинговый ход: чем меньше и на меньший срок заемщик берет взаймы у банка, тем дешевле ему обходится кредит. Таким образом, банк повышает качество своего кредитного портфеля, привлекая под более выгодные условия менее рисковые кредиты и повышая ставку для кредитов длинных и более рискованных», – поясняет заместитель предправления Абсолют-Банка Олег Дмитриенко.

Вместе с тем, участники ипотечного рынка полагают, что введение дифференцированных ставок – в большей степени отражение рыночных тенденций. Агентство просто вынуждено играть по таким правилам в условиях высокой конкуренции и действующей тенденции к общему снижению ставок и расширению видов кредитования. «АИЖК, как любой другой игрок на рынке, имеет право управлять ставкой. Конечно, люди этим воспользуются. Другое дело, что АИЖК работает главным образом на рынке вторичного жилья, а доля сделок на этом рынке не так велика.
В целом эти изменения не смогут дестабилизировать рынок», – отметил начальник отдела маркетинга компании «Квартирный вопрос» Юрий Кочетков.

Сегодня, по подсчетам ЦБ, порядка 200 российских кредитных организаций занимаются ипотекой и в ближайшее время эта цифра будет расти. По различным оценкам, рынок ипотечного кредитования в 2006 году уже увеличился вдвое и составил порядка $2 млрд. По данным Банка России, на 1 июля прошлого года общий объем выданных ипотечных кредитов составил более 26 млрд рублей, увеличившись за первое полугодие на 47%.
Между тем к 2010 году эксперты ожидают роста рынка до $20 млрд.

Начало 2006 года ознаменовалось еще одной инициативой АИЖК. Предельный размер закладной, принимаемой Агентством к рефинансированию, был увеличен вдвое. По словам начальника Управления общественных связей АИЖК Елены Силенко, с учетом различных тенденций роста цен на жилье по регионам России, были выделены четыре группы регионов. Таким образом, максимальная сумма кредита по федеральной программе в Москве и столичном регионе составляет 16,2 млн рублей, в нефтяных областях – Ханты-Мансийском, Ямало-Ненецком округах и Тюменской области – 9,3 млн рублей, в Свердловской области – 5,7 млн рублей, а в таких областях, как Челябинская и Курганская, – 4 млн рублей.

«Мы полагаем, что эти меры позволят снизить платежи заемщиков по ипотечному кредиту и существенно расширить круг граждан, которые могут улучшить жилищные условия с помощью ипотеки», – подчеркнула Силенко.
11 ЯНВАРЯ 11:02

Источник Газета.ру

[IrinaTruntova]

План по прогнозам выполнили и перевыполнили

Желание человека знать, что ждет его завтра, естественно. Но насколько можно верить прогнозам на рынке недвижимости? Ответить на этот вопрос просто. Как правило, в преддверии нового года многие специалисты подводят итоги и берутся предсказывать будущее. Так было и в 2005 году. Сейчас, в начале нового 2006 года, мы способны в полной мере оценить качество их прогнозов на прошедший 2005 год. Что же нам предрекали? Самое главное — повышение цен на жилье. По мнению разных специалистов, цена за 1 кв. м в 2005 году должна была вырасти от 5 до 20%. На деле так и вышло, даже немного больше получилось.

Прикрепленные файлы

•  5057.jpg   3,72К   163 Количество загрузок:

[IrinaTruntova]

Подводные камни» классической ипотеки для заемщика
Как правило, любой заемщик, выбравший кредитную программу, накопивший на первоначальный взнос и получивший одобрение банка, считает, что все трудности уже позади. Но в процессе оформления кредита и далее клиент банка может столкнуться с разного рода неожиданностями: дополнительными платежами, риском не уложиться в срок с подбором квартиры, проблемами с оформлением квартир в новостройке в собственность и пр. Какие «подводные камни» подстерегают заемщика и как их избежать?


Рассмотрим все по порядку. Первый вопрос, который возникает перед потенциальным заемщиком, — какую ипотечную программу выбрать. Самостоятельное решение этой задачи предполагает изучение объявлений в газетах и журналах, беседы с представителями десятка банков, поиск квартир, продающихся в кредит, и т. д. Существует и второй вариант — можно обратиться в ипотечный консультационный центр или ипотечное отделение риэлторской компании. Что ждет потенциального заемщика в обоих случаях?

Направо пойдешь — в банк попадешь
Итак, у вас есть возможность купить квартиру для своей семьи: вы обладаете стабильным источником дохода и имеете в наличии сумму, достаточную для первоначального взноса (15–30% стоимости квартиры). Что надо знать при обращении в выбранный ипотечный банк?
Стоит учитывать, что помимо первоначального взноса и процентов за пользование кредитом придется понести и другие расходы, которые обязательно возникнут при оформлении ипотечного кредита. Они состоят из банковских и небанковских затрат.
Допустим, в банке уже изучили ваши документы и дали положительный ответ. Выбранная вами квартира стоит $70 тыс., а сумма кредита составляет $50 тыс. (70% общей цены), которые банк выдает сроком на десять лет. Ежемесячный платеж банку будет составлять в среднем $700. Сюда входит как процентная ставка за кредит, так и выплата основного долга. Но это еще не все. Кроме первоначального взноса, равного $20 тыс., нужно отдать еще $500–1,5 тыс. за дополнительные услуги банка, а именно:
— рассмотрение вашего заявления — 1,2 тыс. руб.;
— проверка документов — 3 тыс. руб.;
— ведение сделки при покупке квартиры в новостройке — 1% суммы кредита (но не более $1 тыс.);
— плата за аренду индивидуального сейфа — 2,4 тыс. руб.;
— ведение ссудного счета — 0,5–2% суммы кредита;
— открытие счета — $120–200;
— конвертация, обналичивание — 0,1–0,5% суммы кредита;
— регистрация сделки — $200–300.
Все это — плата только за услуги банка. Но еще предстоят траты на риэлтора, страховку и т. д.
Кредитный комитет банка дает на поиск квартиры три месяца. Если агентство недвижимости не сумело в отведенный срок найти подходящее жилье, придется все начинать сначала или менять тактику: сначала искать через риэлтора квартиру, а уже потом идти в банк, рекомендуемый агентством (часто банки работают с узким кругом надежных риэлторских компаний). На поиске для клиента квартиры риэлтор зарабатывает комиссионные — от 2 до 10% стоимости квартиры. Услуги агента по подбору и оформлению квартиры обойдутся вам в среднем в $2,5–5 тыс., но зато это обеспечит юридическую чистоту как квартиры, так и сделки.

Налево пойдешь — риэлтора найдешь
Предположим, что вы хотите купить квартиру в новостройке и сначала обратились в риэлторскую компанию, которая имеет партнерские отношения с банком и строительными компаниями.
Квартира найдена, вы идете в рекомендуемый риэлтором банк. Там приняли заявку, рассмотрели документы и поставили условие: выполнить строительный аудит (банк имеет сомнения в отношении застройщика) и провести оценку рыночной стоимости вашей будущей квартиры силами специалиста-оценщика.
Обычно банки ставят такие условия, когда застройщик заключает в дополнение к основному инвестиционному договору еще и договор переуступки прав требования. Доказать оплату переуступки очень сложно, к тому же это повышает риск пострадать от двойных продаж. На строительный аудит придется потратить $150–300. Стоимость услуг оценщика составляет 3–4 тыс. руб. Если в итоге указанная им рыночная стоимость квартиры окажется меньше, чем сумма кредита, — банк откажет вам в займе. Оценочная компания выдает два экземпляра отчета об оценке, имеющие одинаковую юридическую силу. Один экземпляр вы относите в банк, другой потребуется при общении со страховой компанией.
В настоящее время страхование при заключении ипотечной сделки обязательно и обходится в 1–1,2% стоимости квартиры. Эта сумма обычно рассчитывается ежегодно заново, но первый платеж вносится сразу после получения кредита (порядка $1,5–2,5 тыс.).
Страховка включает:
— имущественное страхование;
— страхование приобретаемой квартиры;
— титульное страхование — на случай потери права собственности на объект недвижимости;
— страхование жизни и трудоспособности заемщика.

$100 — налево, $1000 — направо и т. д.
Осталось заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его. В среднем на это уходит 500 руб. (на каждого собственника).
Если в кредит покупалась квартира в новостройке, то ее оформление в собственность способно стать еще одним «подводным камнем». Точкой отсчета в этом процессе следует считать момент подписания акта госкомиссии. Бывает, что на устранение недоделок, выявленных рабочей комиссией, уходит один–два месяца. После сдачи дома застройщик отправляет документы в БТИ (этот процесс занимает еще приблизительно месяц–полтора). После этого происходит передача дома на баланс жилищно-эксплуатационной организации. Затем инвестор отдает городу определенное количество квартир по договору.
Инвестиционный контракт подписан, договор поступает на регистрацию в Главное управление федеральной регистрационной службы по городу Москве. Проведение сделки и услуги по регистрации за месяц выльются в сумму 6583 руб.
В итоге разного рода дополнительные платежи (сборы, комиссии, тарифы и пр.) составят от $6 тыс. до $8 тыс. Таким образом, вам надо иметь такую сумму помимо первоначального взноса.
Как потенциальному заемщику уменьшить количество трудностей при покупке квартиры в кредит? Прежде всего, стоит сразу обратиться в хорошо зарекомендовавшую себя инвестиционно-строительную компанию. Там можно получить бесплатную первую консультацию, рекомендацию относительно ипотечного банка, взглянуть на макеты домов и выбрать наиболее подходящий. Так вы выиграете время, сбережете некоторую сумму и будете иметь как гарантию правильного оформления сделки, так и уверенность в качестве дома.

[IrinaTruntova]

Купить квартиру по ипотеке непросто. Но выгодно

Cегмент кредитования покупки нового жилья на ипотечном рынке выглядит сегодня довольно странно. Практически все специалисты говорят о бешено растущем спросе на кредитование «первички». При этом ипотечная покупка новостроек в большинстве банков до сих пор занимает ничтожно малую часть.

На рынке ипотечного кредитования сегодня преобладает вторичное жилье. Так, в банке Сосьете Женераль Восток к этому сектору относится примерно 90% всех ипотечных кредитов, в ДельтаКредит банке и Промэнергобанке — 95%. В Райффайзенбанке доля вторичного рынка составляет 68%, в МДМ-банке — 60% (данные на конец третьего квартала 2005 года).
Но профессиональные участники рынка свидетельствуют, что спрос на покупку нового жилья с помощью ипотеки увеличивается на глазах. «Несомненно, в течение последних пяти лет доля желающих купить новое жилье в кредит заметно возросла, в том числе и потому, что банки сегодня идут на выдачу кредитов под залог права требования», — говорит начальник риэлторского управления концерна «Крост» Ирина Добашина.
Так, в группе компаний ПИК в течение всего 2005 года сохранялась тенденция роста количества сделок с использованием ипотеки. К концу года они составили 33% общего объема сделок, в то время как по итогам 2004 года этот показатель был на уровне 10–15%.
В компании «ИНКОМ-Недвижимость» пять из восьми покупок квартир в новостройках также совершается по ипотечной схеме. Подобную картину обрисовали и в ЗАО «Корпорация МИАН». По словам руководителя направления ипотечного кредитования этой компании Сергея Махоткина, число кредитов на новостройки, выданных МИАНом, превышает количество ипотечных сделок по вторичному рынку в четыре раза.
Но есть два фактора, которые мешают смотреть на ситуацию с оптимизмом. Первый — объем предложения на рынке нового жилья, доступный для потенциального заемщика. Второй — условия кредитования.
Все те квартиры, которые сегодня покупаются с помощью ипотеки, это объекты «доапрельской эпохи» — проекты, разрешение на которые получено до вступления в силу закона об участии в долевом строительстве. Каким образом этот закон сказался на рынке ипотечного кредитования? Участники рынка высказывают на этот счет противоположные мнения. Руководитель аналитического отдела компании «Новая площадь» Дмитрий Попов считает, что закон о долевом участии в строительстве никоим образом не изменил расстановку сил на рынке и отношения между банками и девелоперами.
По другим данным, объемы кредитования покупки нового жилья сократились или грозят сократиться. «Следует отметить, что этот сегмент ипотечного рынка и раньше был менее освоен банками по сравнению, например, с сегментом вторичного жилья, — говорит начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин. — С введением закона о долевом строительстве коммерческие банки ужесточили условия финансирования застройщиков. Соответственно, существенно возрос риск того, что многие объекты не будут достроены. В связи с этим банки стали намного более придирчиво выбирать объекты, на приобретение жилья в которых они смогут предоставить кредиты. Сложилась парадоксальная ситуация: ипотечные займы, которые по определению должны являться наименее рискованными, стали демонстрировать повышенный риск. В этой ситуации многие банки свернули такие программы или предоставляют их на менее выгодных условиях».
Закон о долевом участии в строительстве уже перекрыл «кислород» — т. е. поток оборотных средств — многим девелоперам, лишив их возможности пользоваться прежними схемами привлечения денег в строительство. Крупнейшие операторы рынка недвижимости, такие, как «МИЭЛЬ-Недвижимость» и «ИНКОМ-Недвижимость», были вынуждены уже в мае–апреле прошлого года снять с реализации от 15 до 20% объектов первичного рынка из-за отсутствия разрешения на строительство или неправильно оформленных документов.
«Более того, по оценкам экспертов, в целом на рынке 30–35% новостроек не имеют всех необходимых документов на возведение дома и продажу квартир», — рассказывает заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксана Каарма.
Строителям пришлось искать обходные пути, чтобы возобновить поток оборотных средств. В ход пошли продажа векселей, формально дающих право на жилплощадь, предварительные договоры купли-продажи и т. п. Но большинство банков не берут на себя риски и не кредитуют покупку жилья по «серым схемам».
«Мы ожидаем, что более строгий порядок взаимоотношений «дольщик–застройщик», прописанный в новом законодательстве, существенно снизит количество застройщиков, которые смогут соблюдать все процедуры и работать с банками, следуя букве закона», — говорит член правления, начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко.

Прикрепленные файлы

•  SS21099.JPG   19,48К   2151 Количество загрузок:

[IrinaTruntova]

Мечтать не вредно

Чтобы выяснить, как на практике обстоит дело с получением кредита на новостройки, я обзвонила три крупнейшие московские компании, реализующие квартиры по ипотеке — МИАН, «МИЭЛЬ-Недвижимость» и ПИК. Везде мне сказали, что купить квартиру в новостройке возможно, но...
«Вам не стоит выбирать квартиру до того, как банк одобрит вас как заемщика», — предупредили меня в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». — С новостройками сейчас довольно сложно — банки кредитуют не все объекты». По словам сотрудницы этой компании, мне придется выбирать квартиру не из того ассортимента, что есть на рынке, а из того, что предложит банк. Кроме того, процентная ставка до оформления дома в собственность будет заметно выше — 15–17%.
В ЗАО «Корпорация МИАН» мне сообщили, что наиболее подходящий путь для покупки новостройки — кредитование в Сбербанке. По нормам этой организации после выплаты кредита в моем кошельке должна оставаться сумма, эквивалентная минимальному прожиточному минимуму. С совокупным семейным доходом в $1,8 тыс. можно оформить кредит на $105 тыс. Процентная ставка 11% (при долларовом кредите), срок — 15–20 лет. Выбор практически не ограничен: можно присмотреть себе любую новостройку. Желательно только, чтобы был построен хотя бы первый этаж.
«Только вам нужно официальное подтверждение вашего дохода, — несколько охладил мой пыл сотрудник МИАНа, — и два поручителя, доход которых составит в совокупности $2,6 тыс.».
Впрочем, если бы мы брали кредит на меньшую сумму, допустим на $50 тыс., то его можно было оформить, доходов ($1 тыс. в месяц) для этого достаточно. Но какую новостройку можно купить при помощи такого кредита?
В корпорации ПИК на эту сумму мне предложили однокомнатную квартиру в Новокуркине.
— А где-нибудь поближе можно? — спросила я. — На сайте я видела, что у вас на «Семеновской» дома строятся.
— Там цена однокомнатной квартиры начинается от $80 тыс. С вашим доходом по стандартной программе нашего банка мы можем выдать вам кредит только на $45 тыс. Если вы найдете еще $35 тыс. — пожалуйста.

[b]Закончив поиски, я начала убедилась, что ипотечная программа корпорации INTWAY, на данный момент самая выгодная по сравнению с другими программами.

Прикрепленные файлы

•  050035A.JPG   32,57К   2001 Количество загрузок:

[IrinaTruntova]

Распутье для заемщика

Если вы твердо намерены брать кредит на покупку нового жилья, то существуют три наиболее распространенных пути.
Первый способ — оформить кредит под залог имеющейся недвижимости. Его практикуют Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк и др. В этом случае вам придется платить проценты не больше, чем по обычному потребительскому кредиту. Но кредит на новую квартиру бизнес-класса под залог гаража или старенькой дачи вам не дадут. Стоимость залога должна быть сопоставима с размером займа.
Второй способ — взять кредит под залог права требования. Способ сомнительный. Несмотря на то что официально его декларируют во многих банках (Промстройбанк, МДМ-банк, Внешторгбанк и др.), есть основания считать, что он существует только на бумаге. «Сейчас нет ипотеки под залог права требования, — уверяет С. Махоткин. — Застройщики не пользуются этой схемой. Жилье продается по обходным схемам».
«Кредиты под залог прав требования остаются актуальными для проектов, которые начались до изменений в законодательстве, — подтверждает А. Колошенко. — Видимо, «старые» проекты еще продержатся на рынке в течение двух-трех лет».
Так что, пока запас квартир не иссяк, вы имеете возможность выбрать объект того застройщика, который пользуется доверием у банков. Крупных компаний на рынке не так уж мало. Но доверие — доверием, а условия по этому займу будут куда более обременительными, чем в случае с жильем вторичного рынка. Во-первых, размер первоначального взноса при кредитовании покупки нового жилья составляет в среднем 30–40%, а не 15–25%, как на вторичном рынке. Во-вторых, проценты до оформления дома в собственность (а этот срок может составлять несколько лет) будут заметно выше.
Третий способ — оформить кредит в Сбербанке. В этом случае вам не требуется недвижимости под залог, но обязательно нужна справка, аналогичная 2-НДФЛ, или декларация из налоговой инспекции, а также поручители с официально подтвержденными доходами.
Продолжение следует...

Прикрепленные файлы

•  SS21028.JPG   15,94К   1936 Количество загрузок: