Применение затратного подхода к определению стоимости недвижимости

Методики затратного подхода к оценке недвижимости предполагают расчет суммы стоимостей участка земли и зданий. Методики затратного подхода основаны на сравнительном анализе для определения затрат на воссоздание точной копии объекта. Затраты, полученные в результате расчета, корректируют по показателям: срок эксплуатации, полезность, состояние оцениваемого объекта.

Затратный подход включает элементы рыночной оценки в том смысле, что участники сделок соотносят ценность покупаемого объекта с затратами, необходимыми для строительства нового сооружения. При оценке затратным подходом эксперт принимает во внимание вариант максимальной полезности объекта.

В процессе оценки зданий, оценки коммерческой недвижимости эксперт рассчитывает затраты (прямые, косвенные), прибыль предпринимателя. Все показатели необходимы для строительства здания, инфраструктуры участка, суммарная ценность которых nedvравна стоимости вновь построенного здания на определенную дату оценки. Далее эксперт определяет износ (накопленный), рассчитывает остаточную стоимость здания как разность полной цены и величины износа. Оценка недвижимости методами затратного подхода находится в постоянном развитии, разработаны справочники, программные продукты.

Областями использования затратного подхода являются:

  1. Оценка новых строений с малым износом с учетом эффективного применения участка;
  2. Расчет цен старых объектов при условии наличия достоверной информации для определения износа;
  3. Проекты строительства специального назначения на рынке;
  4. Объекты, сделки с которыми заключаются на рынке редко;
  5. Объекты, оценка которых невозможна иными методами.

Итоговые величины расчетов затратного подхода применяют косвенно в оценке объекта иными методами. Методики затратного подхода предполагают раздельную оценку зданий и земли. Подход имеет определяющее значение для выводов о целесообразности строительства или реконструкции строений. Для этого затраты сравниваются с динамикой доходов или ценой продажи (возможной) реконструированного здания.

Методика применяется для расчета оптимального количества строений, устранения избыточности. Стоимость строительства — главный элемент экономического обоснования решений по инвестициям как базы землепользования. Метод нецелесообразно применять в случае старых зданий в силу сложности достоверной оценки износа строения. Применение затратного подхода затруднено при наличии неоднородности данных для определения прибыли предпринимателя. При оценке объектов в целях инвестирования использование затратного подхода осложнено отсутствием учета временного разрыва в строительстве здания.

Затратный подход применим для объектов, обладающих правом собственности (безусловным). Поэтому дляоценки квартиры или иной недвижимости с частичными правами на имущество необходимо выполнять корректировки. Эксперт корректирует имущественные права, а также дополнительные расходы, вызванные простоем помещений.

Перечень этапов процесса оценки объектов затратным подходом:

  1.  Определение ценности участка земли с учетом его эффективного применения;
  2.  Расчет затрат (прямых, косвенных) на создание строений;
  3.  Расчет прибыли предпринимателя;
  4.  Установление восстановительной стоимости строений (сумма затрат и прибыли предпринимателя);
  5.  Расчет износа здания (сумма функционального, физического и внешнего износов);
  6.  Определение остаточной стоимости строений;
  7.  Расчет суммы стоимостей участка и строений;
  8.  Внесение корректировок в итоговую сумму на ценность движимого имущества.

Таким образом, методики затратного подхода имеют определенные сферы применения и ограничения.


Комментировать