Как говорил, главный герой рассказа «12 стульев» Остап Бендер, «Спасение утопающего, дело рук самого утопающего». Джефф Грин разбогател на инвестициях в недвижимость и преумножил своё богатство, предугадав падение этого рынка. Сейчас он скупает обесценившиеся активы и запасается наличностью.
Если все богачи и вправду эксцентричны, то ДЖЕФФРИ ГРИН, впервые попавший в этом году в список 400 богатейших американцев, прекрасно впишется в этот клуб. Крупный оператор рынка недвижимости из Лос-Анджелеса, Грин, по официальной легенде, не стремится к публичности и даже скромен. В погожий день с верхней палубы его яхты, лодки другие суда, бросившие якорь в бухте, выглядят как игрушечные кораблики в ванной. Когда Грин не в море, он в одном из своих пяти домов, среди которых есть и особняк в Беверли-Хиллз общей площадью почти 6000 кв. м. Перед свадьбой в прошлом году Грин назвал его Раlazzo di Аmore («Дворец любви»). Он любит напоминать, что это была его первая свадьба. Церемония обошлась в $1 млн. Свидетелем был боксер Майк Тайсон, а среди гостей присутствовали звезды вроде Оливера Стоуна.
Грин спускается по лестнице в гостиную своей яхты и садится на большой кожаный диван. Его жена Мейжи, стройная, загорелая и молодая (на 20 лет младше мужа), в белых джинсах и почти невидимой тунике, садится рядом. Она кладет свою руку в ладонь мужа и, как влюбленная школьница, время от времени тянется к нему за поцелуем.
Недвижимость. Бизнес по воле случая
«Я занялся недвижимостью по воле случая, начинает свой рассказ Грин. Но никогда еще мне не было так весело, как сейчас». Что его так забавляет? Деньги. После того как Грин заработал внушительную сумму на инвестициях в недвижимость за 20 лет, ему удалось заработать еще больше на падении рынка за два года. Грин стал одним из тех редких людей, кто предусмотрел проблемы на рынке задолго до их проявления и сменил тактику, создав свой собственный хедж-фонд. Через него он скупал кредитные свопы (credit default swaps, страховки от дефолта заемщиков), которые росли в цене с падением рынка второсортной ипотеки (supreme mortgages). По словам Грина, в течение 18 месяцев к осени 2007 года этот рынок вырос на 1400%. Это принесло ему, по оценкам, $800 млн быстрой прибыли, благодаря чему он смог войти в список Forbes 400 с состоянием в $ 1 ,4 млрд.
Грин родился в небогатой еврейской семье в штате Массачусетс. Его отец продавал станки для текстильной промышленности, но обанкротился и едва сводил концы с концами. Мать работала инструкторам в еврейской. Это она научила Грина беречь деньги, получать выгоду и всегда искать товар по цене ниже, чем в супермаркете.
Грин-подросток был типичным «ботаником», играл на трубе в школьном ансамбле и брал дополнительные уроки, чтобы лучше подготовиться к колледжу. Поступив в колледж, Грин зарабатывал на продаже билетов в цирк по телефону. Его быстро продвинули в менеджеры, и на летних каникулах он объездил страну на своем стареньком Datsun 510, проводя инспекции центров телемаркетинга и обедая ради экономии денег в дешевых закусочных. Грин окончил колледж за два с половиной года. За последующие три года он накопил, работая, $100 000 и в 1977 году поступил в Гарвард на программу МВА.
Учась в Гарварде, Грин открыл собственный бизнес. За $7400 он купил дом на три семьи и стал сдавать комнаты. К тому времени, как он получил диплом в 1979 году, Грин уже был владельцем 18 объектов недвижимости, доходы от которых с лихвой покрывали стоимость обучения ($4500 в год). Через несколько лет он продал все это по цене, как он сам рассказывает, в 10 раз больше той, по которой покупал, выручив $1 млн. «В недвижимости вы получаете 10% прибыли, потому что вы гений, и 90% потому, что ловите волну. Я поймал самую большую волну в истории Новой Англии», вспоминает он.
Уверенный в том, что на другом конце Америки таятся большие возможности, в 1980 году Грин переехал из Новой Англии на Запад, в Лос-Анджелес и стал скупать недвижимость там. К 1991 году он набрал капитала в общей сложности на $35 млн. Но тут цены на недвижимость рухнули. В течение года, по оценке Грина, его объекты подешевели так, что их совокупная стоимость была на $15 млн меньше, чем кредиты, взятые на их покупку.
Он кое-как сводил концы с концами, пока рынок не стал восстанавливаться, и тогда продал многоквартирный дом, получив $2 млн прибыли. Грин немедленно вложил выручку в растущий рынок. К 2006 году он уже был владельцем около 7000 сдаваемых в аренду единиц жилья в южной Калифорнии и его состояние оценивалось в $700 млн.
Сдавать недвижимость героям Голливуда и прочим богатым обитателям Лос-Анджелеса, не самое спокойное занятие. Но Грин, когда надо, не стеснялся ввязаться с клиентами в драку. Он, например, судился с актером и режиссером Роном Ховардом. Разногласия возникли после того, как Ховард вместе с семьей на время работы над фильмом снял за $28 500 в месяц роскошный дом в пригороде Лос-Анджелеса. Договор был подписан на полгода, но спустя месяц Ховард съехал, утверждая, что в доме водятся крысы, протекают трубы, не работает автоматика, а из крана течет грязная вода. Грин в ответ подал иск на актера за нарушение контракта. Ховард подал встречный иск, тоже с обвинениями в нарушении договора. Адвокат Ховарда утверждал, что Грин знал обо всех недостатках дома, но скрывал их. Грин же отвечал, что до Ховарда в доме в течение года жила Дайана Росс и у нее не было никаких претензий. В результате СУД вынес решение в пользу Ховарда, заставив Грина заплатить тому $616 000. Грин подал апелляцию в Верховный суд Калифорнии, но также проиграл. «Мораль этой истории такова: никогда не подавайте иск против звезды в Лос-Анджелесе», говорит Грин.
Несмотря на эту историю, многие звезды отзываются о Грине очень хорошо. Может, это связано с ночными вечеринками с караоке и танцами, которые устраивают в просторном доме Грина. Собственно, на одной из таких вечеринок Грин и познакомился с Майком Тайсоном и Пэрис Хилтон. А знаменитая Хайди Флейс (известная также как «Мадам Голливуд», поскольку помогала богатым клиентам знакомиться с девушками) прожила в доме Грина целый год, когда тот был еще холост. «Неженатому мужчине, быть может, и не пристало делить жилплощадь с Хайди, но у нас с ней, правда, не было близких отношений. Она очень приятная. Я даже приглашал ее на пасхальный обед с мамой», рассказывает Грин.
Грин вел бурную светскую жизнь и при этом уделял самое пристальное внимание мельчайшим деталям своего бизнеса. Пару лет назад он стал подозревать, что крах рынка недвижимости не за горами. Особенно его насторожило то, что цены на коммерческую недвижимость намного обогнали чистую стоимость аренды, то есть арендную плату за вычетом эксплуатационных расходов. Соотношение цены и аренды могло достигать 25, оно было выше, чем когда-либо ранее. Это означало, что инвесторы платили по процентам за ипотеку больше, чем получали на сдаче жилья в аренду: они ждали, что их дома купят еще большие дураки.
Грин твердо решил не допустить повторной потери своих вложений в недвижимость. Он стал спрашивать «всех умных людей, которых знал», о том, как ему хеджировать свои вложения. С этим вопросом он приставал к друзьям на вечеринке, бывшим сокурсникам и профессиональным инвесторам.
В начале 2006 года Грин позвонил управляющему хедж-фондом Poulson&Co. Джону Полсону, с которым познакомился несколько лет назад. Тот и предложил Грину «зашортить» недвижимость, купив кредитные свопы — инструменты, страхующие облигации, выпущенные под второсортные ипотечные кредиты. Грин спросил, сможет ли он сам создать фонд и провернуть все эти операции. Полсон заметил, что в одиночку он вряд ли получит одобрение у банков. «Никто мне не объяснял деталей», говорит Грин, комментируя слухи о том, что Полсон якобы был вне себя, когда узнал, что его стратегию украл и. (Сам Полсон от комментариев отказался.) «Это как если бы вам сказали «надо «шортить» нефть», но потом вам все равно понадобилось бы 1000 часов, чтобы понять, как именно это сделать», объясняет Грин.
Как бы то ни было, в апреле 2006 года на пике рынка недвижимости Грин убедил банки с Уолл-стрит позволить ему покупать и продавать кредитные свопы; считается, что он стал первым физическим лицом, занявшимся этим. Грин выложил $30 млн на покупку свопов, по которым можно было бы получить деньги в случае де-фолта по облигациям, обеспеченным закладными по второсортной ипотеке. В течение следующего года он выложил еще $20 млн, сфокусировавшись на пакетах займов в Калифорнии и Неваде, а также на так называемых «2/28» - 30-летних ипотечных кредитах, получателей которых заманили снижением ставок на первые два года.
Поначалу рынок вел себя вопреки ожиданиям Грина, и к лету 2006 года у бизнесмена было $5 млн убытков, правда, только на бумаге. Но Грин стоял на своем, и вскоре рынок зали-хорадило. В результате Грин остался в плюсе на $800 млн.
Сегодня он обращает свои свопы в наличные и инвестирует в другие области. Ему нравятся муниципальные облигации. Обычно, объясняет Грин, доходность 30-летних муниципальных облигаций с высоким рейтингом составляет 80% от доходности, которую дают 30-летние казначейские облигации (доход по ним, в отличие от муниципальных бондов, облагается налогом). Но сейчас хедж-фонды вынуждены продавать эти бумаги, чтобы покрыть убытки по другим активам, и доходность муниципальных облигаций на 0,3 процентных пункта превысила доходность по казначейским облигациям.
На чем ещё можно заработать?
На чем еще зарабатывает Грин? Например, на парной игре: он открывает короткие позиции по казначейским облигациям и длинные, по имеющим сопоставимые сроки обращения облигациям Ginnie Мае, агентства студенческих кредитов. Он считает, что заработает, когда спред между ними снизится до 2,5-процентных пункта, что в два раза ниже исторической нормы. Он также скупает облигации компаний с высоким рейтингом вроде Calpine (альтернативная энергетика) и Dole Foods (крупнейший в мире производитель и продавец фруктов и овощей), доходность которых аномально высока для рынка в текущем состоянии.
Но самую крупную ставку, $800 млн из $1 млрд общей суммы, доступной для инвестирования, он делает на деньги. «Быть в кэше или где-то поблизости сейчас выгодно, потому что все остальное теряет в цене», говорит он.
Грину нравится рынок, который не зависит от продукта. «Я купил ее, он обводит руками стены роскошной каюты, шесть лет назад в Сингапуре, когда там была вспышка ати-пичной пневмонии. Заплатил $6 млн, а новая она бы стоила $20 млн». Неплохая экономия, если учесть, что заправить 350-тонное судно стоит $100 000 и оно сжигает 190 л топлива в час.
«Многие друзья спрашивают меня, куплю ли я теперь, после того как оказался в таком большом плюсе, яхту побольше. Я отвечаю им: зачем?», рассказывает Грин. Но не его ли видели в Гонконге присматривающимся к 165-футовой красавице? "Я же торговец. (скромно замечает он). При благоприятных обстоятельствах я бы купил новую яхту. Я этого не исключаю».
Кроме того, Грин и Джон Полсон не исключают возможности восстановления дружеских отношений. Бизнесмены обменялись приветствиями, встретившись недавно на финальном матче теннисного чемпионата Т_1.5. Ореп, и Грин представил Полсону свою жену. Это, конечно, не Пасха с мамой Грина, но уже что-то.
Автор: www.bizobzor.net.ua
Источник: uti-puti.com.ua
|
