Целевой рынок
Подавляющее большинство банков, выдающих ипотечные кредиты, работают лишь на вторичном рынке квартир (по оценкам, около 70% ипотечных программ предусмотрены для клиентов, приобретающих готовое жилье). Из активных игроков, предлагающих программы для покупателей новостроек, можно выделить Сбербанк, ДельтаКредит банк, Райффайзенбанк, Внешторгбанк, Газпромбанк, МДМ-Банк и некоторые другие. Однако необходимо отметить тот факт, что, по оценкам специалистов, на долю Сбербанка приходится до 90% кредитов, выданных на первичном рынке. При этом под кредитование на первичном рынке рассматриваются далеко не все дома, а лишь новостройки, одобренные банком-кредитором. В основном это уже построенные и сданные госкомиссии здания. Если же дом не готов, то банк оставляет за собой право проверки застройщика и отказа в выдаче кредита без объяснения причин. Непопулярность у ипотечных институтов кредитования покупки квартир в новостройках связана главным образом с такими факторами, как затянутые сроки строительства и отсутствие предмета залога до момента оформления квартиры в собственность.
Валюта кредита
Большинство банков предлагают ипотечные кредиты в долларах США (более 70% программ). Некоторые банки (Сбербанк, ДельтаКредит банк, Внешторгбанк, Международный московский банк и др.) предлагают кредиты в долларах и рублях. Банки Сосьете Женераль Восток, МДМ-Банк, Газпромбанк и некоторые другие добавляют к рублям и долларам еще и евро. Московское ипотечное агентство и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) работают только с рублевыми кредитами.
Первоначальный взнос
В основном практикуется классический, принятый во всем мире, первоначальный взнос, составляющий 30% стоимости жилья. Некоторые банки (ДельтаКредит, Городской ипотечный банк, МДМ-Банк, Союз и др.) имеют ипотечные программы с 20%-ным первоначальным взносом. Иногда встречаются предложения с 10%-ным и даже 0%-ным первоначальным взносом (например, у ФОРА-банка), но такие предложения, как правило, сопровождаются более высокими процентными ставками (причем в течение первых 18 месяцев они обычно выше, чем в последующий период погашения). Практика показывает, что реально получить кредит, превышающий 75–80% стоимости жилья, крайне сложно, причем на первичном рынке первоначальный взнос обычно составляет порядка 40% стоимости жилья.
Годовая процентная ставка
В настоящее время средняя базовая процентная ставка составляет 11% в валюте и 15% в рублях, что в два–три раза превышает аналогичные ставки в экономически развитых странах. В настоящее время темпы снижения процентной ставки у нас в стране замедлились и, по прогнозам Ассоциации российских банков, к 2008 году составят 8–8,5%, что также многовато для цивилизованного рынка.
Минимальные валютные процентные ставки сейчас можно отметить у ВИП-банка и банка Первое О.В.К. (Росбанк) — 10%, но они не относятся к лидерам рассматриваемого рынка. Такие крупные ипотечные игроки, как Внешторгбанк, Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк, ДельтаКредит и Международный московский банк, по большинству выдаваемых кредитов практикуют процентные ставки от 10,5%. Максимальные валютные процентные ставки (18%) сейчас можно отметить у Локобанка, ФОРА-банка и Европейского трастового банка.
Банки ДельтаКредит, Райффайзенбанк и Газпромбанк также применяют так называемые плавающие процентные ставки LIBOR, которые могут меняться в зависимости от колебаний финансовых показателей мирового рынка. По этой причине заключение договора по такой ставке имеет повышенные риски для потребителя, поскольку за продолжительный срок кредитования они могут измениться как в сторону повышения, так и в сторону понижения процентных ставок.
Размер кредита
Размеры предоставляемых ипотечных кредитов весьма разнообразны. Минимальные кредиты могут составлять $2 тыс. (ДельтаКредит банк), максимальные — $400 тыс. (Городской ипотечный банк и Международный московский банк) и даже $500 тыс. (Национальная ипотечная компания и Первое О.В.К.). В среднем кредиты выдаются в размере от $10 тыс. до $200–300 тыс.
Срок кредита
Сроки, на которые предоставляются ипотечные кредиты, могут составлять от полугода до 27 лет. Максимальный срок достаточно редок (такие программы есть у ФОРА-банка, Европейского трастового банка и АИЖК) и практикуется только по рублевым кредитам. В целом отношение к таким долгосрочным кредитам у нас в стране отрицательное, причем как у банков, так и у потребителей, морально не готовых так долго нести кредитное бремя. В основном срок составляет от 10 до 15 лет. Как правило, срок кредитования зависит от возраста заемщика, поскольку погасить кредит необходимо до достижения пенсионного возраста.
Время рассмотрения заявки
В основном срок рассмотрения заявки составляет 14 дней. Быстрее всего кредитные комитеты работают в Абсолютбанке (от 1 дня), МДМ-Банке (3–5 дней), Союзе (5 дней) и Европейском трастовом банке (до 7 дней); медленнее всего — в банке Первое О.В.К. (2–3 недели) и Международном промышленном банке (1 месяц).
Дополнительные расходы на получение кредита
Чаще всего дополнительные расходы на получение кредита составляют до 1,5% объема кредита, но у некоторых это может быть и более значительная сумма. К дополнительным расходам относятся: плата за рассмотрение заявки (1–2,6 тыс. руб.), плата за обналичивание средств, разовая комиссия банка, комиссия за обслуживание кредита, плата за аренду ячейки, за открытие счета и т. п.
Кроме того, заемщику следует помнить, что для получения и обслуживания ипотечного кредита необходимо ежегодно оплачивать счета за страховку своей жизни и имущества, произвести разовые платежи за оценку приобретаемой квартиры и оплатить регистрационные сборы по сделке купли-продажи объекта недвижимости. Причем ту же страховку банки, как правило, предлагают оплатить не там, где это удобно заемщику, а только в тех компаниях, с которыми сотрудничает банк. |
